Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки

Податок на нерухомість в Україні застосовується з 2013 року як до фізичних, так і юридичних осіб. З метою оптимізації процесу оподаткування та забезпечення збалансованості бюджетних надходжень щорічно до Податкового кодексу України (ПКУ) вносилися певні корективи, що стосуються даної категорії податку. 2016 рік не став винятком, принісши українцям нові податкові правила (Закон України № 909-VIII).

Хто платить?

Податок на нерухомість як і раніше платять фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об'єктів нерухомості:

  • житлової (квартири, будинки);
  • нежитловий (офісні, торгові будівлі, склади, гаражі тощо).

Не змінилася і база оподаткування – загальна площа об'єктів житлової та нежитлової нерухомості, що перебуває у власності особи.

База оподаткування при цьому визначається, в першу чергу, за даними Держреєстру прав на нерухоме майно, який став працювати тільки з 1 січня 2013 року.

"Як відомо, нині в нього внесена далеко не вся нерухомість, що фактично існує в країні. Йдеться про нерухомість (переважно в сільській місцевості), яка була придбана задовго до 2013 року і в подальшому не було відчужено. Цей факт на сьогодні залишається головною проблемою точного розрахунку і справляння податку на нерухомість".

У той же час, багато жителів сільської місцевості мають приватизовані господарські будівлі (сараї, хліви, майстерні тощо) значної площі, що на сьогодні зобов'язує їх платити податок на нерухомість.

Скільки платити?

Головні зміни з податку на нерухомість в 2016 році торкнулися в першу чергу ставок податку. Так, згідно з останніми змінами в ПКУ, встановлено граничний розмір ставки, що не перевищує 3% розміру мінімальної заробітної плати станом на 1 січня звітного року, за 1 кв. м бази.

В 2016 році за звітний 2015 рік ставка становить від 0%-2%.

Тобто, в 2016 році максимальна межа податку становить 41,34 грн за 1 кв. м. нерухомості.

При цьому остаточні ставки податку встановлюються органами місцевої влади – сільськими, селищними та міськими радами. Так, наприклад, серед міст обласного значення найвища ставка податку встановлена, зокрема, в Харкові та Запоріжжі – 2%, трохи нижче в Києві і Дніпропетровську – 1%, а найнижча в Кіровограді та Одесі – 0,1%.

Разом з тим, відповідно до пункту 33 підрозділу 10 розділу XX Кодексу встановлено, що на 2015 рік ставки податку для об'єктів нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, визначені пунктом 266.5.1 Кодексу, не можуть перевищувати 1% мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року за 1 кв. метр для об'єктів нежитлової нерухомості.

У 2016 році максимальна межа податку становить 41,34 грн за 1 кв. м нерухомості.

Пільги:

Для фізичних осіб, які є власниками житлової нерухомості, збережені "пільгові метри", тому налоголом не обкладаються:

  • квартири до 60 кв. м;
  • житлові будинки до 120 кв. м;
  • різні типи житлової нерухомості (коли у власності особи є і квартира, і будинок, і/або їх частини) – до 180 кв. м.

Таким чином, оподаткуванню підлягає тільки "понаднормова" площа житла.

Підраховується розмір податку так: наприклад у Вас є квартира площею 75кв.м. та будинок площею 135 кв.м., відповідно загальна площа належної Вам нерухомості становить 75 кв.м + 135 кв.м. = 210 кв.м., далі від загальної площі житлової нерухомості віднімається пільгова площа і множиться на ставку податку у відповідному населеному пункті

(210 кв.м – 180 кв.м)*41.34=1,240.2грн

Чи є пільги для пенсіонерів?

Є дві категорії пільг. Перша – це вже названі пільги на 60 м кв. на квартиру та 120 м кв. на будинок. Інші пільги можуть надавати сільські, селищні, міські ради, ради об’єднаних громад. Вони можуть встановити пільги з податку на нерухоме майно, що сплачується на відповідній території з об’єктів житлової нерухомості для фізичних осіб і визначаються, виходячи з їх майнового стану та рівня доходів.

Отже, потрібно піти в податкову за місцем проживання. Там скористатися правом на звірку даних і дізнатись, чи надала міська рада певній категорії населення пільги.

До прикладу, у Києві додатково надали пільги:

– для квартири (окрім пільги 60 кв. м) для фізичних осіб, які мають 3 і більше дітей та проживають в одній квартирі з розрахунком 20 кв. м на кожну третю та наступну дитину віком до 18 років;

– на всю площу будинку, що належить учаснику АТО та членам сімей загиблих учасників АТО, але не більше одного об’єкта;

– на всю площу квартири, що належить членам сім’ї героя «Небесної сотні»;

– на всю площу квартири, що належить інваліду на праві власності, але не більше 1 об’єкта.

Пільги з податку, що сплачується на відповідній території з об’єктів житлової нерухомості, для фізичних осіб не надаються на:

об’єкти оподаткування, що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовується у підприємницькій діяльності). 

Як оподатковуватиметься спільна власність, коли приватизоване житло, наприклад, належить порівну всім членам сім'ї з трьох поколінь?

Згідно з пп.б п. 266.1.2 ст. 266 ПК України «Якщо об'єкт житлової або нежитлової нерухомості перебуває у спільній сумісній власності, але не поділений в натурі, то, платником податку є одна з таких осіб-власників, визначена за їх згодою, якщо інше не  встановлено судом». А тому, якщо немає рішення суду і/або самої згоди власників, фіскальна служба не має права звертатися до суду з позовом про визначення платника або про визначення часток кожного із власників, оскільки не має таких повноважень. Відповідно варто вважати, що і сам податок не підлягає сплаті у зв'язку з невизначеністю таких платників податків. Таким чином утворилася колізія, що досі законодавцем не вирішена.

Якщо квартира належить кільком особам одночасно, то принципове питання - виділені частки в ній чи ні? Наприклад, якщо написано, що в квартирі площею 120 кв. м одні 60 кв. м належать одній людині, а ще 60 кв. м - другій, то до обох буде застосована пільга, і податок платити не потрібно буде. Якщо частки не виділені і квартира записана на одну людину, то пільга буде застосована до одного платника, а за перевищення доведеться платити.

Правда, щоб виділити частки в квартирі, треба переоформити її, виділивши кімнати, оформити особові рахунки для кожної і тільки після цього переоформити ці частки на родичів у нотаріусів. А це досить дороге задоволення: доведеться сплатити оцінку всіх часткою квартири і 1% від оціночної вартості віддати нотаріусу за послуги. Таким чином навряд чи переоформлення буде масовим явищем в Україні.

Порядок оплати:

Фізичні особи у 2016 році сплачуватимуть податок за 2015 рік (за ставками та з пільгами, що діяли у 2015 році) на підставі податкового повідомлення-рішення із зазначенням платіжних реквізитів та загальної суми податку. Воно повинно бути направлено/вручено за податковою адресою особи (за місцем егорегістраціі) до 1 липня 2016 року.

За новими ставками, які почали діяти з 2016 року, податок сплачуватиметься фізичними особами починаючи з 2017 року;

Юридичні особи у 2016 році сплачують податок за новими ставками, що діють з 2016 року. Розрахунок проводиться в декларації, яку необхідно подати до контролюючих органів до 20 лютого 2016 року.

Термін сплати податку:

фізичним особам – раз на рік (до 28 серпня 2016 року);

юридичним особам – щоквартально (до 30 квітня 2016 року, 30 липня 2016 року, 30 жовтня 206 року, 30 січня 2017 року).

Після отримання такого повідомлення-рішення фізичній особі надається період протягом 60 днів для сплати податку, але не пізніше 28 серпня.

У разі виявлення розбіжностей в базі оподаткування між даними державної податкової інспекції та даними фізичної особи, контролюючий орган проводить перерахунок суми податку і вручає платнику нове податкове повідомлення-рішення. У цьому випадку попереднє вважається скасованим.

Якщо ж особа протягом 60 днів не сплатило податок, з'являється податковий борг , якщо податок не сплачено до 30 календарних днів, штраф – 10 %, після 30 днів – 20% від суми податку, наявність податкового боргу в подальшому дозволяє податковому інспектору забезпечити сплату такого боргу шляхом внесення майна особи в податкову заставу. У разі тривалого ухилення від сплати податку, майно, що перебуває в податковій заставі може бути реалізовано. Однак реалізувати таке майно можна тільки після звернення до суду, отримання відповідного судового рішення і відкриття виконавчого провадження. Тобто, зазначені дії уповноважені здійснювати тільки співробітники державної виконавчої служби в рамках виконавчого провадження.

Крім того, податковий орган має право визначати суму податкових зобов'язань протягом 1095 днів . Тому якщо протягом зазначеного строку податковий орган не виконає покладених на нього обов'язків і відсутності направить податкове повідомлення-рішення, то особа вважається вільним від такого грошового зобов'язання.

"Отже, підбиваючи підсумок, є всі підстави вважати, що передача права визначати ставку податку на нерухомість на місцевий рівень стала корисною. Адже, як показує практика, максимальний розмір ставки (в 3%) не застосовується ні в одному населеному пункті, що зменшує фінансову навантаження на пересічних громадян. У той же час введення додаткової фіксованої ставки податку на великі об'єкти нерухомості має суттєво збільшити надходження до місцевих бюджетів".

Якщо не прийшло податкове повідомлення, що робити?

На випадок, якщо не прийшло податкове повідомлення, внесли в законодавство норму, яка надає право платнику податків звернутись до податкового органу за місцем свого проживання для проведення звірки даних. Тут можна перевірити площу житла, пільги, ставку оподаткування, власника нерухомості.

Необхідно надати копію свого паспорта в ГУ ДФС у своєму місті, копії правовстановлюючих документів на належну нерухомість. Разом із інспектором прорахувати площу та обрахувати суму податку.

Таким чином, скориставшись своїм правом на звірку, ви виконаєте обов’язок кожного громадянина України – сплачувати податки і сплатила податок на належне мені майно.

Що чекає на тих, хто не отримав податкового повідомлення та не скористався правом на звірку?

Є загальна норма податкового кодексу, яка нам говорить про те, що податок може бути нарахований за період 1095 днів , фактично це три роки (п.102.1 Податкового Кодексу України).

Це означає, що наприклад, в 2017 році Реєстри речових прав на нерухоме майно почнуть працювати в нормальному режимі і отримають інформацію про всіх власників. Тоді податкова відповідного місця вашого проживання побачить, що у вас було у власності майно, за яке не сплачувався податок. Відповідно, нарахує податок за 1095 днів та штраф.

На нашу думку, цей податок має бути нарахований без штрафу, адже повідомлення раніше не надходили. Але для цього Вам потрібно буде звернутись до суду і оскаржити податкове повідомлене рішенням суду.

Зазначаємо, що правова позиція тут буде на боці людей, і суди можуть скасовувати штрафні санкції за цей період. Але для цього потрібно буде пройти судову процедуру, сплатити судовий збір, витрачати свій час та нерви. Крім того, за три роки може набігти велика сума, краще сплачувати поступово.

Хто звільнений від податку на нерухоме майно?

Не повинні платити податок власники таких об’єктів нерухомого майна:

а) об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які перебувають у власності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, а також організацій, створених ними в установленому порядку, що повністю утримуються за рахунок відповідного державного бюджету чи місцевого бюджету і є неприбутковими (їх спільній власності);

б) об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, визначені законом, у тому числі їх частки;

в) будівлі дитячих будинків сімейного типу;

г) гуртожитки;

ґ) житлова нерухомість, непридатна для проживання, у тому числі у зв’язку з аварійним станом, визнана такою згідно з рішенням сільської, селищної, міської ради або ради об’єднаної територіальної громади, що створена згідно із законом та перспективним планом формування територій громад;

д) об’єкти житлової нерухомості, у тому числі їх частки, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та особам з їх числа, визнаними такими відповідно до закону, дітям-інвалідам, які виховуються одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на дитину;

е) об’єкти нежитлової нерухомості, які використовуються суб’єктами господарювання малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність в малих архітектурних формах та на ринках;

є) будівлі промисловості, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств;

ж) будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників, призначені для використання безпосередньо у сільськогосподарській діяльності;

з) об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які перебувають у власності громадських організацій інвалідів та їх підприємств;

и) об’єкти нерухомості, що перебувають у власності релігійних організацій, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, та використовуються виключно для забезпечення їхньої статутної діяльності, включаючи ті, в яких здійснюють діяльність засновані такими релігійними організаціями добродійні заклади (притулки, інтернати, лікарні тощо), крім об’єктів нерухомості, в яких здійснюється виробнича та/або господарська діяльність

і) будівлі дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів незалежно від форми власності та джерел фінансування, що використовуються для надання освітніх послуг.

Регіони не погодили!

Є й моменти, які нечітко прописані в ПК України. Як нараховуються податки для об'єктів нерухомості, розташованих в різних регіонах, які ставки і пільги до них застосовуватимуться, і т.д.?

Так в п. 266.3.1 ст. 266 ПК України сказано, що базою оподаткування є загальна площа об’єктів житлової та не житлової нерухомості, що перебуває у власності особи. Відповідно до п.266.7.1 ст. 266 ПК України обчислення суми податку з об’єкта/об’єктів житлової нерухомості, яка перебуває у власності фізичних осіб здійснюється контролюючим органом за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості; згідно з абз. 3 п. 45.1 ст. 45 ПК України  платник податків – фізична особа може мати одночасно не більше однієї податкової адреси. Згідно з даними нормами можна зробити висновок, що платник податку, маючи нерухомість в різних регіонах, може шляхом зміни місця реєстрації сплачувати податки в тому населеному пункті, де найбільші податкові пільги та найнижча податкова ставка.

Припустимо, у вас є однокімнатна квартира в Черкасах площею 40 кв. м (для 2015-го ставка 1%, пільгова площа - 60 кв. м) і трикімнатна в новобудові Харкова в 80 кв. м (ставка 2%, пільга - 120 кв. м), так загальна площа належної вам нерухомості становить 40 кв.м + 80 кв. м = 120 кв.м Отже, якщо ви зареєстровані в Харкові то будуть застосовуватися харківські норми, а тому вам не доведеться платити податок взагалі.

На нашу думку, відсутність роз'яснення від фіскальної служби може викликати спроби уникнути сплати податку на нерухомість за допомогою покупки будиночків в глушині. Наприклад, людина придбає нерухомість там, де сільрада надасть пільгу 1000 кв. м площі, а оскільки вся його нерухомість по країні менше 1000 кв.м, то особа зможе уникнути сплати податку?

"РОЗКІШ". 

У той же час в Законом № 909-VIII від 24.12.2015 році введено ще одне нововведення, яке стосується власників великої житлової нерухомості. Так, по відношенню до осіб, у власності яких знаходиться квартири площею понад 300 кв. м і/або житлові будинки площею понад 500 кв. м, встановлена додаткова ставка податку у фіксованому розмірі 25 000 грн. на рік за кожен такий об’єкт житлової нерухомомсті (його частку).

Тобто, фактично до таких об'єктів буде застосовуватися подвійна ставка податку:

  • на загальних підставах в % від мінімальної заробітної плати;
  • в фіксованому розмірі.

Наприклад, якщо власник має квартиру площею 320 кв.м., на рік він повинен заплатити податок, розрахований таким чином: (320 кв.м – 60 кв.м (пільга) * 41, 32 (ставка податку затв. місцевю радою за 1 кв.м) + 25 000) = 35, 743.2 грн.

Сервис звонка с сайта RedConnect